Emsal, TAKS ve KAKS Nedir? Arsa Değerini Nasıl Etkiler?

Parsel Ekibi · 9 Temmuz 2026 · Ankara

Bir arsanın gerçek değeri yüzölçümünden değil, üzerine ne kadar inşaat yapılabileceğinden gelir. Bunu belirleyen üç kavram: TAKS, KAKS ve emsal. Müteahhitlerin bir arsaya bakarken ilk sorduğu sorular bunlardır.

TAKS — Taban Alanı Kat Sayısı

Binanın zemine oturan alanının arsa alanına oranıdır. TAKS 0,30 olan 1.000 m² arsada binanın taban izi en fazla 300 m² olabilir. TAKS bahçe/yeşil alan dengesini belirler.

KAKS (Emsal) — Kat Alanı Kat Sayısı

Toplam inşaat alanının arsa alanına oranıdır; halk arasında emsal denir. Emsal 1,60 olan 1.000 m² arsada toplam 1.600 m² kapalı alan inşa edilebilir. Emsal ne kadar yüksekse, aynı arsadan o kadar çok daire çıkar — kat karşılığı oranında arsa sahibinin eli o kadar güçlenir.

Basit hesap örneği

1.000 m² arsa, emsal 1,60 → 1.600 m² inşaat alanı. Ortalama 100 m²'lik dairelerle kabaca 16 daire eder (ortak alanlar projeye göre değişir). Arsa sahibi %45 oranla anlaşırsa yaklaşık 7 daire alır. Aynı arsa emsal 0,60 olsaydı toplam 6 daire çıkacaktı — oran aynı olsa bile alacağınız daire sayısı üçte bire düşerdi. Emsalin değere etkisi budur.

İmar durumu nereden öğrenilir?

Bağlı olduğunuz belediyenin imar müdürlüğünden "imar durum belgesi" alınır; birçok belediye e-imar sistemiyle çevrimiçi sorgu da sunar. Parsel bilgileri (ada/parsel, yüzölçümü, nitelik) TKGM parsel sorgu sisteminden doğrulanabilir — Parsel platformunda yayına alınan her arsada bu doğrulama otomatik yapılır ve parsel sınırı haritada gösterilir.

Kat karşılığı orana etkisi

Oran pazarlığının üç ana girdisi: bölgedeki konut satış fiyatı, inşaat maliyeti ve emsal. Yüksek emsalli, merkezi konumlu ve hissesiz arsalarda oran arsa sahibi lehine %50'yi aşabilir; düşük emsalli veya hisseli arsalarda müteahhidin riski arttığı için oran düşer. Birden fazla doğrulanmış müteahhitten karşılaştırmalı teklif almak, gerçek piyasa oranını görmenin en sağlıklı yoludur.