Hisseli Arsa Kat Karşılığına Verilir mi?

Parsel Ekibi · 10 Temmuz 2026 · Ankara

Türkiye'de arsaların önemli bölümü miras yoluyla hisseli (paylı mülkiyet) durumdadır. Hisseli arsa da kat karşılığına verilebilir; ancak süreç, tek malikli arsaya göre birkaç ek adım gerektirir. İşte bilmeniz gerekenler.

Tüm hissedarların onayı şart mı?

Kat karşılığı inşaat, mülk üzerinde "önemli değişiklik" sayıldığı için kural olarak tüm paydaşların oybirliğigerekir. Bir tek hissedar bile karşı çıkarsa, sözleşme o hisse bakımından bağlayıcı olmaz. Bu yüzden müteahhitler hisseli arsalarda "tüm hissedarlar imzalıyor mu?" sorusunu ilk sorar.

Hissedarlar anlaşamıyorsa: izale-i şuyu

Paydaşlar bir türlü ortak karara varamıyorsa, herhangi bir hissedar ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir. Mahkeme genelde satış yoluyla ortaklığı giderir ve satış bedeli paylar oranında bölüşülür. Bu uzun ve değer kaybettiren bir yoldur; mümkünse anlaşarak çözmek her zaman avantajlıdır.

Hisseli arsa değerini neden düşürür?

Müteahhit açısından hisseli arsa daha risklidir: imza toplama, olası paydaş anlaşmazlığı, dava riski. Bu risk, kat karşılığı oranına yansır — hissesiz (müstakil) bir arsayla aynı konumdaki hisseli arsada oran genelde arsa sahibi aleyhine birkaç puan düşer. Yine de doğru sunumla ve tüm paydaşların net onayıyla bu fark küçültülebilir.

Süreci kolaylaştırmak için

Önce tüm hissedarları aynı masada toplayıp ortak bir tavır belirleyin, tercihen bir paydaşı "yetkili temsilci" olarak vekâletle öne çıkarın. Parsel'de arsanızı eklerken hisse durumunu (hisseli/hissesiz) belirtirsiniz; müteahhitler bunu baştan görür, böylece süreç şeffaf ilerler ve teklifler gerçekçi olur.