Kat Karşılığı Arsa Nedir? 2026 Kapsamlı Rehber

Parsel Ekibi · 8 Temmuz 2026 · Ankara

Kat karşılığı arsa ne demek?

Kat karşılığı (arsa payı karşılığı inşaat), arsa sahibinin arsasını bir müteahhide devretmesi ve karşılığında inşa edilecek binadan belirli sayıda bağımsız bölüm (daire, dükkân) almasıdır. Arsa sahibi sermaye olarak arsasını koyar; proje, ruhsat, inşaat maliyeti ve işçilik müteahhide aittir. Nakit el değiştirmeden iki tarafın da kazandığı, Türkiye'de çok yaygın bir modeldir.

Kat karşılığı oran nasıl belirlenir?

Oran; arsanın konumuna, imar durumuna (emsal/TAKS/KAKS), bölgedeki konut fiyatlarına ve inşaat maliyetine göre değişir. Ankara'da merkezi ilçelerde arsa sahibi lehine %50 ve üzeri oranlar görülebilirken, gelişmekte olan bölgelerde %35–45 bandı yaygındır. Tek bir müteahhitten teklif almak yerine birden fazla doğrulanmış müteahhitten karşılaştırmalı teklif almak, arsa sahibinin elini güçlendirir.

Sözleşmede nelere dikkat edilmeli?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Sözleşmede mutlaka bulunması gerekenler: teslim süresi ve gecikme cezası, teknik şartname (malzeme kalitesi), paylaşım tablosu (hangi daireler kime), tapu devir zamanlaması (kademeli devir önerilir), müteahhidin teminatı ve iskân (yapı kullanma izni) yükümlülüğü. Tapunun tamamını inşaat başlamadan devretmek en sık yapılan hatadır.

Müteahhit nasıl seçilir?

Müteahhidin tamamlanmış projelerini yerinde görün, devam eden şantiyesini ziyaret edin, önceki arsa sahipleriyle konuşun. Vergi levhası, ticaret sicili ve inşaat faaliyet belgesi (YAMBİS) sorgulanmalıdır. Parsel'de tüm müteahhitler bu belgelerle doğrulanır, geçmiş projeleri profillerinde yayınlanır ve tamamlanan işleri arsa sahipleri tarafından puanlanır.

Arsanın gerçek verilerini doğrulayın: TKGM

Ada/parsel bilgisi, tapu alanı ve parsel sınırları Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) kayıtlarından doğrulanabilir. Parsel'de yayına alınan her arsa TKGM kayıtlarıyla karşılaştırılır; parsel sınırı haritada çizilir. Bu, hem müteahhidi hem arsa sahibini hatalı/eksik beyandan korur.

Süreç güvenliği: neden aracılı platform?

Kat karşılığı anlaşmazlıklarının çoğu, tarafların birbirini tanımadan, yazılı süreç olmadan el sıkışmasından doğar. Parsel'de görüşme talebi önce yönetim onayından geçer, yazışmalar platform üzerinde kayıt altında yürür, teklifler yapılandırılmış biçimde verilir ve anlaşma kayda geçer. İletişim bilgileri süreç güvence altına alınana kadar paylaşılmaz.