Kat Karşılığı Sözleşmede 10 Kritik Madde

Parsel Ekibi · 9 Temmuz 2026 · Ankara

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin en değerli varlığını yıllarca sürecek bir işe bağlar. Anlaşmazlıkların büyük bölümü, sözleşmeye yazılmayan "sözlü" vaatlerden doğar. İmzadan önce şu 10 maddeyi mutlaka kontrol edin — ve sözleşmeyi mutlaka noterde düzenleme şeklinde yapın.

1. Paylaşım tablosu — hangi daire kimin?

"%50 sizin" demek yetmez. Kat planı üzerinde daire daire (blok, kat, cephe, m²) kime ait olduğu ek liste olarak sözleşmeye bağlanmalı. Cephe ve kat farkı, aynı m²'de ciddi değer farkı yaratır.

2. Teslim süresi ve gecikme cezası

Ruhsat tarihinden itibaren net ay sayısı yazılmalı (ör. 30 ay) ve her gecikme ayı için kira bedeli düzeyinde cezai şart konmalı. Süre "inşaatın seyrine göre" gibi esnek ifadelere bırakılmamalı.

3. Teknik şartname

Kullanılacak malzemenin markası/sınıfı (ısı yalıtımı, asansör, doğrama, banyo-mutfak grubu) ek şartnameyle sabitlenmeli. "Birinci sınıf malzeme" ifadesi hukuken belirsizdir.

4. Kademeli tapu devri

En kritik madde: tapunun tamamı inşaat başlamadan devredilmez. Yaygın uygulama, inşaat seviyesine bağlı kademeli devirdir (ör. ruhsatta %20, subasmanda %20, kaba inşaatta %30, iskânda kalan). Bu, müteahhidin işi yarıda bırakma riskine karşı arsa sahibinin tek gerçek güvencesidir.

5. İskân (yapı kullanma izni) yükümlülüğü

Teslim, "anahtar teslimi" değil iskânlı teslim olarak tanımlanmalı. İskânsız binada kat mülkiyeti kurulamaz, krediye uygun satış yapılamaz.

6. Müteahhidin teminatı

Banka teminat mektubu, ipotek veya hakediş sigortası gibi bir güvence isteyin. Teminatsız sözleşme, müteahhidin mali gücüne kalmış bir bahistir.

7. Ruhsat ve proje onay süreci kimde?

Projenin çizimi, belediye onayı, ruhsat harçları ve altyapı katılım bedellerinin tamamının müteahhide ait olduğu açıkça yazılmalı.

8. Kira yardımı

Arsa üzerinde oturduğunuz yapı yıkılacaksa, inşaat süresince aylık kira yardımı tutarı ve ödeme günü sözleşmede yer almalı.

9. Devir ve alt yüklenici yasağı

Müteahhidin sözleşmeyi bir başkasına devretmesi yazılı onayınıza bağlanmalı — aksi hâlde işi hiç tanımadığınız bir firmayla sürdürmek zorunda kalabilirsiniz.

10. Fesih şartları

Hangi durumda (ör. 6 ay iş yapılmaması) sözleşmenin feshedilebileceği ve fesihte tapuların/paranın nasıl geri döneceği net yazılmalı.